Nesouhlasíte s výpovědí z nájmu bytu. Můžete se bránit

15.01.2020 | Bydlení a design

Podle občanského zákoníku musí pronajímatel bytu ve výpovědi z nájmu poučit nájemce, že má právo podat proti výpovědi námitky. Jinak je výpověď neplatná. Nejvyšší soud však nedávno rozhodl, že výpověď ze strany pronajímatele je platná, i když v ní poučení o námitkách chybí. Pronajímateli tak odpadla jedna z povinností. Které ale i nadále platí? A jak se může nájemce proti výpovědi bránit?

Podejte námitku

Občanský zákoník sice říká, že součástí výpovědi z nájmu musí být i poučení o právu nájemce podat proti ní námitky, ale neuvádí o tom nic bližšího. „Není v něm upraveno, jakou podobu mají mít námitky či v jaké lhůtě mají být pronajímateli doručeny. Nebo co se stane, když nájemce námitky podá či naopak nepodá. V naší právní poradně jsme proto vždy povinnost pronajímatele poučit nájemce o námitkách vnímali spíše jako formalitu, ovšem s ohledem na znění zákona jsme doporučovali, aby poučení o námitkách bylo součástí výpovědi,“ říká Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Právě tím, že námitky včetně jejich dopadu nejsou v občanském zákoníku konkrétněji upraveny a že jejich podání či nepodání nemá žádné právní následky, odůvodnil nejvyšší soud své nedávné rozhodnutí. V něm uvedl, že výpověď z nájmu platí, i když pronajímatel nájemce o právu podat proti výpovědi námitky nepoučil. Soud navíc argumentoval tím, že ochranu nájemce proti výpovědi dostatečně zajišťuje jeho právo podat k soudu návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi. O tomto právu musí pronajímatel nájemce ve výpovědi poučit, a to včetně uvedení lhůty, ve které je nutné návrh, tedy vlastně žalobu, podat. Žaloba musí být soudu doručena během dvou měsíců ode dne doručení výpovědi nájemci.

Výpověď musí mít důvod

Výpověď pronajímatele musí také obsahovat popis zákonného důvodu, kvůli kterému dává nájemci výpověď. „Důvod je potřeba přesně popsat, případně i doložit důkazy. Naopak odkaz na konkrétní ustanovení občanského zákoníku, kde je uveden důvod výpovědi, není třeba. Výpověď musí také obsahovat identifikaci pronajímatele, nájemce a bytu. Vždy doporučujeme podat výpověď poštou, nejlépe s dodejkou, aby existoval důkaz o doručení,“ uvádí Eduarda Hekšová.

A kde uplatnit svá práva?

Žalobu nájemce podává u okresního soudu v místě, kde se nachází byt. Musí v ní označit pronajímatele a nájemce a také vylíčit, z jakého důvodu dostal výpověď a proč ji považuje za neoprávněnou. Jako důkazy by měl předložit alespoň v kopii nájemní smlouvu, výpověď z nájmu a výpis z katastru nemovitostí prokazující vlastnické právo pronajímatele.

Soud pak buď rozhodne, že výpověď je neoprávněná, nebo žalobu naopak zamítne. Konkrétně soud zkoumá, zda jsou skutečnosti uváděné pronajímatelem pravdivé a jestli představují zákonný důvod k výpovědi z nájmu. Pokud je důvodem nezaplacení nájemného nebo plateb za služby, lze obvykle snadno dokázat, zda a kolik nájemce platil či neplatil. Je-li však důvodem výpovědi takzvané hrubé porušení povinností ze strany nájemce, není situace tak jednoduchá. Tento důvod se posuzuje případ od případu a soud může dospět k závěru, že i když jsou skutečnosti tvrzené pronajímatelem pravdivé, nedosahují takové intenzity, že je lze považovat za hrubé porušení povinností.

O neoprávněnosti výpovědi soud rozhodne i v případě, že během soudního řízení zjistí, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná. „Například tehdy, jestliže neobsahuje poučení o právu nájemce podat žalobu o přezkum její oprávněnosti. Jestliže soud žalobě nevyhoví, tedy potvrdí oprávněnost výpovědi, uloží nájemci byt v určité lhůtě vyklidit. Soud tak ale rozhodne jen v případě, že vyklizení navrhne pronajímatel,“ uzavírá Eduarda Hekšová.






Reklama


Horoskopy

Beran

Beran

21. 3. - 20. 4.

Tento týden bude charakterizovat energie a optimismus. Mars, vaše vládnoucí planeta, je ve vašem znamení a dává vám silnou touhu projevit své názory a ambice. Místo, abyste se snažili ovládat okolnosti, jste natolik otevřeni a přizpůsobiví, že se ok... Více

Vybrat znamení

Nastavení horoskopu

Vyberte si znameni, které chcete zobrazovat.

Diskuze

24 Příspěvků
Poslední příspěvek včera
5 Příspěvků
Poslední příspěvek včera
2 Příspěvků
Poslední příspěvek včera

Pro pokračování se musíte registrovat nebo přihlásit

Přihlásit se Registrovat